都市計画法の開発行為とは！？

建物などを建設するために、土地の区画や形（盛土や切土）を変えたり、宅地以外の地目を宅地に変える行為のことです。

出典　「都市計画法による開発許可制度のあらまし」（東京都都市整備局）

これらの行為をする場合、都道府県知事の許可が必要となります。

開発の許可が必要な理由

農地や山林などを乱開発から保護したり、工場と住宅地が混在しない様にしたり、最小限の都市施設もない市街地の形成を制限するためのもので、無秩序な市街化（スプロール）を防止し、計画的な市街化を図るために設けられた法律なのです。

現行の都市計画法は、昭和44年6月14日に施行され、都市計画区域については、昭和45年以降に市町村別で定めたものです。

したがって、自分の土地だから自由に建物を建てられるということではなく、各都道府県知事の許可が必要になる場合があるのです。

優先的・計画的に市街化を図る市街化区域と市街化を抑制する市街化調整区域を定め区域区分しています。自然や人口、社会的条件などを勘案して一体の都市として総合的に管理する区域を都市計画区域、逆に都市的な活動が展開される可能性がない区域を都市計画区域外としています。

都市計画区域の中には、市街化区域と市街化調整区域を区分けした線引き区域と区分けの無い非線引き区域があり、市街化区域には用途地域が定められています。

都市計画区域の中で線引きを行っている区域には、市街化区域と市街化調整区域があります。市街化区域とは、すでに市街地となっている地域や優先的に市街化を進める地域が含まれ、用途についても制限されています。用途は全部で１３種類あり、住居系や商業系・工場系で分かれています。

住居系の市街化区域に工場は原則として開発することが許可されないとか、市街化区域の中でも計画的に開発するよう定められています。

一方、市街化調整区域は、市街化を抑制する区域のため、新たな開発には不向きな区域です。

全く開発できないということではありませんが、許可を得るためには条件があり許可にならないことがあります。

新たに土地を手に入れる場合は、宅建士の重要説明事項にもありますので、よく確認してください。

許可申請が必要な開発行為

上記の表で該当しないものは、許可を受ける必要がありません。

また、農業や林業・漁業のために必要な建築物およびそれらを営む者の住居。

その他、公共の事業に伴う開発や非常災害に伴うものなどは開発の許可を受ける必要がありません。

注意していただきたいことは、プレハブを置くだけでも開発行為になるということです。

建築基準法で建物とみなされるものを、建築もしくは設置するのにも開発の許可を得る必要があるためです。

よくありがちなのは、空き地を資材置き場として利用し、休憩用にプレハブを置いたなどというケースがありますが、これも上記区域の面積要件で開発行為が必要となります。

ましてや、市街化調整区域では、申請しても許可にならない場合があります。

その行為が開発許可を受ける必要があるかは、対象地の属する処分庁に確認するのが間違いないですが、この処分庁が都道府県の支所なのか市区町村の役所なのかは、それぞれによって変わります。

まずは、市区町村の窓口に確認すると良いと思います。問い合わせ先を教えてくれるはずです。